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Investir dans l’immobilier avec Bitcoin

Introduction

Saviez-vous qu’il est désormais possible d’investir dans l’immobilier avec du Bitcoin ? On entend très souvent dire que la technologie blockchain va littéralement changer notre monde. Ce qui est sûr, c’est que cela se vérifie facilement dans le monde transactionnel.  Cela peut sembler être un abus de langage je dois bien l’avouer. En réalité, c’est la technologie sous-jacente au Bitcoin, la Blockchain qui le permet. Je vous invite à lire notre article vulgarisé qui explique ce qu’est Bitcoin et la Blockchain ici  si ce n’est pas encore clair pour vous.

Le Bitcoin est la « mère » des cryptomonnaies, mais il existe aujourd’hui plusieurs milliers d’autres crypto (des Altcoins) qui fonctionnent sur le même principe de registre décentralisé. La différence résidera en fait dans les usages fondamentaux de chaque projet.

Aujourd’hui, nous allons nous intéresser à un projet surprenant et avant-gardiste : RealToken propulsé par la société RealT. Grâce à ce token (on appelle ces crypto des tokens ou jetons en français), vous allez pouvoir investir des fractions de biens immobiliers. Pratique lorsque l’on ne dispose pas de suffisamment de fonds pour investir un bien immobilier entier ! 

Principe de fonctionnement du RealToken

Comme il est déjà possible de le faire aux moyens de SCI par exemple, l’achat immobilier en groupe est intéressant et largement utilisé dans nos contrés. Cela étant, ce type d’investissement nécessite le montage d’une société, la rédaction de contrats etc etc… Des lourdeurs administratives certes surmontables, mais tout de même rébarbatives. Imaginez maintenant que vous souhaitiez investir aux US ?

RealT a eu l’idée de rendre les choses beaucoup plus faciles en s’appuyant sur la Blockchain. Ils ont eu la bonne idée de fractionner les biens immobiliers en token (les RealTokens). Ainsi, n’importe quel investisseur (petit ou gros), peut acquérir ces tokens et investir à la hauteur qu’il le souhaite dans un bien immobilier.

C’est aussi simple que cela ! A la fin, vous possédez une « part » d’un bien immobilier de votre choix à la hauteur de ce que vous pouvez investir. Comme tout propriétaire, vous aurez ensuite accès aux revenus associés à la propriété (les loyers), et des transactions simplifiées grâce au RealTokens.

Trop facile pour être vrai ?

Sur le papier, tout parait absolument génial. Mais comme tout investisseur qui se respecte, vous vous posez surement moultes questions :

  • Comment fonctionne la répartition des RealTokens ?
  • Qui « possède » réellement le bien immobilier acquis ?
  • Qui s’occupe de la gestion ?
  • Comment les loyers sont-ils perçus ?
  • Comment revendre mes tokens (mes « parts » du bien immobilier)
Autant de question auxquels nous allons essayer de répondre. Sachez que vous retrouverez globalement toutes ces informations sur le site de RealT.

Les tokens RealTokens

Comme expliqué en introduction, les RealTokens ne fonctionnent pas sur une enième blockchain dédiée. Il s’appuient sur la seconde plus solide et sécurisée des blockchains : Ethereum.

Pourquoi Ethereum et pas Bitcoin me direz-vous ? La réponse est assez simple en fait. La blockchain Bitcoin a été conçue quasi-essentiellement pour s’échanger des tokens en tant que monnaie. La Blockchain Ethereum (ETH) a quant à elle permis la démocratisation des « smart contrats ».  

Pour faire simple, Ethereum à introduit un écosystème à destination des développeurs afin de concevoir des applications décentralisées. Ces applications consomment les ressources du réseau et utilisent son registre décentralisé. Ainsi, à peu près n’importe quel type de transaction peut être décentralisée et sécurisée grâce à Ethereum.

Si vous souhaitez aller un peu plus loin sur Ethereum et les smart contrats, je vous renvoie à un autre cas d’usage intéressant : la création d’un jeux video décentralisé.

Revenons à nos Realtokens. Vous l’aurez compris, RealT à développé une application permettant :

  • D’associer un « lot » de Realtokens a un bien immobilier
  • Assurer le « disptach » de ces tokens aux différents investisseurs

Les RealTokens sont donc réparties de manière automatique et décentralisé. C’est propre !

Selon la part de RealTokens détenu par chaque investisseur, les détenteurs pourront percevoir des loyers ou encore voter les décisions relatives au bien.

Légalement, qui possède réellement ces biens immobiliers ?

Comme vous le savez certainement, une réglementation complète encadre déjà la possession de biens immobiliers. La « tokenisation » est un changement de paradigme qui ne peut se suffire à lui seul en l’état actuel des choses. Ainsi, il est légalement impossible de tokeniser un bien immobilier. En revanche la tokenisation d’une personne morale est possible !

C’est pourquoi chaque bien immobilier dispose de sa propre LLC (Limited liability company – La LLC aux USA est en beaucoup de point proche de la SARL en France). 

Les parts de ces LLC sont alors « éclatées » en lots de RealTokens qui sont ensuite proposés à la vente.

En synthèse, en achetant une partie d’un bien immobilier, vous achetez en réalité des parts d’une société Américaine !

La gestion locative du bien  

Là encore, tout est géré par RealT ! De la même manière qu’ils s’occupent de la création de la LLC, une société de gestion immobilière gère le bien pour le compte des possesseurs de Realtokens.

Comme n’importe quelle société de gestion, celle-ci s’occupe de trouver des locataires, de gérer les entrées et sorties, la paperasse etc…

Plus encore, vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion des loyers puisque ladite société le fera pour vous directement.

RealT a tout prévu de sorte que vous n’ayez qu’a investir dans le bien que vous souhaitez sans vous soucier du reste.

Comment les loyers sont-ils perçus ?

Une fois n’est pas coutume, RealT innove en exploitant jusqu’au bout les bienfaits de la Blockchain. Sachant que le cours des cryptomonnaies (et donc de l’ETH) est assez volatile du fait de sa jeunesse, RealT a pris le parti de faire payer les loyers en Stablecoins. Pour rappel, les Stablecoins sont des cryptomonnaies indexées sur une monnaie fiduciaire comme le Dollar.

Ces stablecoins sont ensuite convertis en ETH puis envoyés sur votre wallet quotidiennement. Et oui, c’est aussi ça l’avantage de la blockchain. Plus besoin d’attendre le mois suivant pour percevoir un loyer. La blockchain permet de le faire automatiquement et quotidiennement sans contrainte !

Vous commencez à comprendre en quoi la technologie blockchain est révolutionnaire ?

Comment revendre ses RealTokens ? 

Evidemment, la plateforme à prévu le coup. RealT se propose de vous racheter vos RealTokens selon une limite hebdomadaire fixée à 2 000$. Tout se passe dans votre espace privatif au niveau de la gestion de votre portefeuille d’actifs.

La plateforme nous prévient tout de même que le rachat de Token nécessite l’approbation de RealT et peut prendre jusqu’à 10 jours ouvrables. Compte tenu de la nature de l’opération, on peut considérer que ce délai est raisonnable.

A noter que des frais seront ajoutés à hauteur de 1.5% pour les frais de « dossiers », ainsi que des frais supplémentaires attribués à RealT pour le rachat. Pour information, RealT a annulés ses frais jusqu’en Décembre 2020.

Comme vous pouvez le constater, la plateforme vous donne le droit de revendre tout ou partie de vos RealTokens. Vous n’aurez qu’a sélectionner le bien et le nombre de Tokens que vous souhaitez céder.

Vous souhaitez vous lancer ? On a testé la plateforme pour vous.

Le process d’achat est simple, mais il faudra au préalable justifier de votre identité lors de l’inscription (qu’on se le dise, c’est le minimum) et fournir une adresse Ethereum. 

Nous vous rappelons que pour un maximum de sécurité, nous vous recommandons l’utilisation d’un wallet physique tel que Ledger. Si vous n’avez pas encore de portefeuille Ethereum, RealT vous propose d’en créer un directement sur leur plateforme. 

Comme souvent, il faudra également fournir une pièce d’identité valide : CNI, Passeport, Permis de conduire…

La validation de ces informations peut prendre un certain temps du fait que nous ne sommes pas résident US. La plateforme nous informe alors que nous ne pourrons pas acheter de propriété tant que le processus de validation n’aura pas été validé chez eux. Logique.

Dans mon cas, le processus a été quasi-instantané. Quelques minutes après avoir soumis mes documents, une notification m’en a informée :

La marketplace RealT

Une fois l’inscription validée, rendez-vous sur la place de marchée RealT pour choisir parmi les biens en vente celui sur lequel vous souhaitez investir !

La plateforme RealT semble avoir du succès, au moment de la rédaction de cet article, seul un bien était encore disponible.

Toutes les informations dont nous avons besoin sont disponibles :

  • Le prix du bien de 173 889$ au total
  • Le prix du Token est quant à lui de 57,96$
  • Le rendement attendu pour cette demeure est de 7%
  • Le prix de la location annuel est fixé à 18 000$ par an
  • Soit un coût de location à 4,06$ par Token et par an
Petite information sur le rendement attendu. Il est calculé selon le taux de capitalisation. Il s’agit en fait du ratio entre les revenus locatifs générés par le bien et sa valeur vénale. Pour faire simple, il détermine le potentiel du retour sur investissement.
 
Vous noterez que la plateforme nous donne l’adresse du bien. Par curiosité, je suis allé jeter un œil sur Google Maps pour voir un peu le quartier… C’est par ici

Notre maison plein-pieds de 132 mètres carrés, se situe en Floride non loin des côtes. Ça fait presque rêver. 

Pour aller plus loin avant de prendre une décision, la marketplace propose quelques données plus détaillées sur l’investissement qu’ils proposent.

On passe à l’achat

Rien de plus facile. Si vous faites déjà des achats sur internet régulièrement, vous serez vite familiarisé avec l’interface. On se retrouve classiquement avec un panier et un produit : le bien immobilier. Il vous suffira alors de choisir le nombre de RealToken que vous souhaitez acheter !

Vous l’aurez compris, le minimum pour investir dans cette maison est d’un RealTokendont dont le prix a été fixé à 57,96$ (soit ~50€).

RealT nous invite ensuite à effectuer notre paiement. Pour continuer dans la simplicité, vous aurez la possibilité de régler soit en cryptomonnaies, soit par carte bancaire.

Pour payer en cryptomonnaie, il vous faudra un compte sur Coinbase. Personnellement, je n’ai plus de compte sur Coinbase. J’ai procédé à l’achat de mon RealToken par carte bancaire (VISA) pour le montant indiqué.

Comme indiqué, pour valider ma part « contractuellement » et en vertu des lois Américaines, il me reste à signer numériquement le contrat qui me sera envoyé par mail.

Pour votre premier achat, RealT effectue une vérification manuelle de votre identité. Dans le cas présent, j’ai du attendre quelques heures avant de recevoir mon contrat par mail.

Après avoir contacté l’assistance via le chat en ligne, j’ai été surpris de la réactivité des équipes de RealT. A ce stade, il ne me reste plus qu’à attendre ! 

Vous trouverez votre commande dans l’espace privatif de la plateforme. Ici la mienne est en attente de validation.

Quelques heures plus tard, j’ai bien reçu une notification par mail pour m’informer que le contrat été prêt pour signature. C’est donc un contrat au format numérique dont le service de signature éléctronique est assuré par Hellosign.

J’ai signé ! Me voila officiellement propriétaire d’un petit morceau de maison en Floride ! Sincèrement, c’est assez incroyable. Tout va très vite, très simplement !

Peut-on Tokeniser un bien immobilier en France ou en Europe ? 

Comme toujours, les choses se compliquent toujours lorsqu’il s’agit de réglementation en France ou en Europe (bien que la France semble rester championne dans ce domaine).

Une société Swisse, Blockimmo, à réussit à relever ce défi sur le vieux continent. La plateforme s’apparente à celle de RealT. Pas encore testé mais prometteur, vous y trouverez à l’heure de l’écriture de cet article 3 biens tokenisés. Petit plus, BlockImmo nous informe du nombre d’investisseur ayant déjà mis des billes dans les projets.

Conclusion

Il faudra voir dans le temps comment se présente les choses en France, mais on peut garder espoir que les choses évoluent dans le bon sens dans les années à venir.

En attendant, RealT semble bien en avance sur ce secteur. On peut par ailleurs saluer le travail d’ergonomie et la simplification du processus d’acquisition.

La tokenisation des biens immobiliers est une formidable démonstration des possibilités offertes par la technologie Blockchain. Ce n’est qu’un début ! Nul doute que d’autres projets tout aussi révolutionnaires verront le jour dans les mois et années à venir…

En complément de notre test, je vous invite à lire l’article de Cryptopirate.fr sur l’achat de maisons en crypto. Il y évoque la tokenisation des biens immobiliers, mais pas que.

Si vous souhaitez vous aussi acheter un bout d’immobilier aux USA avec RealT sans vous prendre la tête, c’est par ici :

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